东京黄金地段的房价飙升 引发了限制外资所有权的呼声

在东京涩谷区，高耸的摩天大楼和豪华公寓象征着日本城市房地产的狂热——近年来价格飙升。

 

根据房地产经济研究所（Real Estate Economic Research Institute）今年早些时候的报告，2024年，东京市中心23个区新建公寓的平均价格达到1.1181亿日元（约合76万美元）。房价中值为8940万日元，较上年同期上涨9%。

 

从2021年到2025年，东京23个区的公寓价格中位数上涨了约64%，远高于整个东京地区26%的涨幅。

 

与此同时，与几个发达国家相比，日本的收入水平仍然较低，最低工资较低，性别工资差距最大，这让人们担心负担能力。2024年，按购买力平价调整后的平均年薪计算，日本在经济合作与发展组织（Organization for Economic Cooperation and Development） 34个成员国中排名第25位，为49446美元。

 

东京黄金地段的房地产价格飙升，部分原因是建筑和劳动力成本不断上涨，同时日元疲软和相对较低的估值也吸引了海外投资者。

 

城市房地产的繁荣引起了政治上的关注，在最近的上议院选举中，围绕外资限制的讨论成为焦点。与澳大利亚、加拿大和新加坡等国不同，日本实际上对外国人拥有房产没有任何限制。

 

日本自民党党魁玉木雄一郎（Yuichiro Tamaki）认为，城市房价飙升的部分原因是海外投资者出于非住宅和投机目的购买房产，并提出了征收“空置税”以遏制此类收购的想法。

 

与此同时，以“日本优先”（Japan First）反移民为竞选纲领的右翼民粹主义政党“幸福实现党”（Sanseitō）也在准备自己的提案，以限制外国人收购土地，但尚未明确提交的时间表。

 

由于执政联盟在国会参众两院都缺乏多数席位，反对党的立场在决定立法结果方面变得越来越重要。

 

政治风险咨询公司Japan Foresight的创始人托拜厄斯·哈里斯（Tobias Harris）表示，很难将外国房产所有权与有关日本外国人口的更广泛辩论区分开来。他说，虽然这个问题不是幸福实现党政纲的核心，但它之所以引人注目，是因为相对于其他问题，它为采取行动提供了更清晰的法律途径。

 

“民主党在这个问题上的言论强调了国家安全和经济安全，暗示了某些外国人购买房产的危险，以及如果他们买不起房子对日本生活质量的影响。”

 

由于日本没有公布买家国籍的官方统计数据，很难确定外国买家的确切规模，但三菱UFJ信托银行（Mitsubishi UFJ Trust & Banking Corp .）于2025年3月发布的一项半年度调查发现，在东京的千代田、涩谷和港区，20%至40%的新公寓通常卖给了外国买家。

 

“外国人购买是一个因素，但国内投资者和居民也在购买。”日本智库NLI Research Institute高级研究员佐久法史诚（Makoto Sakuma）表示。

 

佐久法史诚指出，尽管日本央行自去年3月以来已经提高了利率，但实际利率仍然很低，市场上仍有充足的流动性，其中大部分流入了城市房地产。

 

哈里斯表示，任何立法改革的前景都取决于日本的政治形势。新首相的上任或联盟格局的变化可能会重塑反对党将外资所有权等问题提上议程的方式。

 

早稻田大学（Waseda University）专攻日本反对派政治的博士候选人罗密欧·马尔坎特托尼（Romeo Marcantuoni）说，未来这个问题的重要性不太可能消退，他指出，自去年赢得三个众议院席位以来，幸福实现党对外国人和外国资本的言论越来越激烈。

 

不过，他指出，立法途径是不确定的，因为减税、发放现金和征收汽油税等更为紧迫的优先事项可能会在近期主导讨论。

 

*城乡差别*

 

虽然东京的人口持续增长，但日本的总人口自2008年以来一直在下降，造成了城乡地区需求的巨大差距。

 

尽管主要城市出现了房地产热潮，但截至2023年，日本仍有大约900万所被称为空置屋（akiya）的废弃房屋，主要分布在农村地区。

 

虽然空置屋可以很便宜地买到，但它们不符合许多国内买家的需求。许多房屋年久失修，远离工作岗位和服务，或者需要花费2万至30万美元进行翻新，具体费用取决于房产所在的状态和位置。围绕二手房的文化污名和政府对复兴的有限支持进一步限制了它们的吸引力。

 

Akiya & Inaka房地产平台的联合创始人帕克·艾伦（Parker Allen）说，“看看农村，我们面临着经济停滞的巨大问题，价格没有上涨，房子也卖不出去。”Akiya & Inaka是一家帮助海外买家在日本农村寻找和复兴空置房屋的房地产平台。

 

空置屋对大多数日本人来说没什么吸引力，但它们吸引了外国买家的注意，他们寻求更低的价格、传统的建筑风格，以及修复老房子的浪漫。艾伦警告说，任何对外国房产所有权的潜在限制都应该只针对与当地人竞争最激烈的大都市市场。

 

“最合理的方式是把重点放在城市。”他说，“如果外国买家加速购买，可能会有一些人因价格过高而离开市场，但我们这里谈论的只是日本的第五大道（指繁华地段）。”